토지거래허가구역으로 지정되기 전에 체결한 계약은 별도의 허가 없이도 유효합니다. 구역 지정 공고 후 5일이 지나면 허가제가 시행되므로, 지정 전 계약 여부를 정확히 확인해야 합니다.
토지거래허가구역 지정 전 계약의 법적 효력
토지거래허가구역 지정 전에 완료된 계약서는 허가제 적용을 받지 않습니다. 구역 지정 공고일부터 5일이 경과한 후에 허가제가 효력을 발생하므로, 지정 전 계약은 기존 민법상 계약으로 그대로 유효합니다. 계약 체결 시점이 구역 지정 전이라면 추후 허가 절차 없이 잔금 완납과 소유권 이전이 가능합니다.
허가구역으로 지정되더라도 지정 전 체결된 매매계약, 전세계약, 임대차계약 등 모든 부동산 거래 계약이 계속 효력을 유지합니다. 다만 계약 변경이나 추가 약정을 체결할 때는 허가제 적용을 받을 수 있으므로 주의해야 합니다.
계약 체결 시점 확인 방법
계약의 법적 효력을 정확히 판단하려면 토지거래허가구역 지정 공고일과 계약 체결일을 비교해야 합니다. 지정 공고일부터 5일 후에 허가제가 효력을 발생하므로, 이 시점 이전에 계약서에 서명하고 계약금을 지급했다면 허가 없이도 유효한 계약입니다.
계약서상 날짜와 실제 체결일이 다를 수 있으므로, 계약금 입금내역, 중개사 확인서, 계약 당사자 진술 등을 통해 실제 계약 체결 시점을 명확히 해야 합니다. 법적 분쟁 시에는 실제 계약 체결일이 기준이 됩니다.
허가구역 지정 후 계약 변경시 주의사항
지정 전 체결된 계약이라도 허가구역 지정 후 계약 내용을 변경하거나 해지 후 재계약하는 경우에는 허가제 적용을 받습니다. 매매 가격 변경, 계약 조건 수정, 매수인 변경 등이 모두 허가 대상이 됩니다.
특히 계약 해제 후 동일 당사자 간 재계약이나 매수인 지위 양도 등은 새로운 계약으로 간주되어 허가를 받아야 합니다. 임대차계약의 경우에도 계약 갱신이나 임대료 변경 시 허가 대상이 될 수 있습니다.
2025년 최신 토지거래허가구역 현황
2025년 10월 15일 정부 발표로 서울 전역과 경기 12개 지역이 새롭게 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남이 포함됩니다.
새로운 규제는 10월 20일부터 시행되므로, 해당 지역에서 부동산 거래를 계획하고 있다면 시행일 전 계약 체결 여부를 확인해야 합니다. 서울시 기준으로 주거지역 60㎡ 초과 토지가 허가 대상입니다.
토지거래허가구역 지정 전 계약은 허가제 적용을 받지 않으므로 안전하게 거래를 완료할 수 있습니다. 다만 계약 체결 시점을 명확히 확인하고, 지정 후 계약 변경시에는 반드시 허가를 받아야 한다는 점을 기억해야 합니다.
