정부가 2025년 10월 15일 발표한 강력한 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 의무와 대출 규제가 전면 적용됩니다.
서울 토지거래허가구역 지정 범위
서울 25개 전 자치구가 토지거래허가구역으로 지정되어 기존 강남 3구와 용산구 중심에서 서울 전역으로 확대되었습니다. 기존에는 서울 면적의 27.3%에 해당하는 165.23㎢만 규제 대상이었으나, 이번 조치로 서울 전체가 토지거래허가구역으로 묶이게 됩니다.
경기도에서도 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역이 추가 지정되어 총 37곳이 규제 지역으로 묶였습니다.
토지거래허가구역 시행 일정
토지거래허가구역 지정은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용됩니다. 조정대상지역과 투기과열지구는 10월 16일부터 효력이 발생하지만, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 시행되어 아파트와 아파트가 포함된 연립·다세대 주택 거래 시 관할 구청장의 허가가 필수가 됩니다.
10월 19일까지 계약을 체결한 경우에는 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않아 이번 규제의 적용을 받지 않습니다.
실거주 의무와 허가 조건
토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 취득 후 즉시 입주하여 최소 2년 이상 거주해야 합니다. 원칙적으로 무주택자만 허가가 가능하며, 1주택자의 경우 실거주 목적이라면 예외적으로 허가될 수 있으나 실제로는 '소명 부족' 이유로 거부되는 사례가 대부분입니다.
실거주 의무를 위반하면 허가 취소와 과태료가 부과되며, 전세를 끼고 매입하는 갭투자는 완전히 차단됩니다. 임차인이 계약 중인 주택은 매매가 불가능하며, 통상 토지거래허가까지 2주 정도 소요됩니다.
대출 규제 강화 내용
토지거래허가구역에서는 주택담보대출의 LTV가 40%로 제한됩니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트의 경우 최대 4억 원까지만 대출이 가능합니다.
주택 가격대별로 대출 한도가 차등 적용되어 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능합니다. 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 축소됩니다.
규제지역 3중 적용 효과
서울 전역과 경기 12개 지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3중 규제가 동시 적용됩니다. 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 전매 제한, 청약 자격 제한, 재산세 중과세 등이 추가로 적용되어 투기 수요 차단 효과가 극대화됩니다.
정부는 이번 대책을 통해 풍선효과를 차단하고 실거주 중심의 부동산 시장을 조성하겠다는 방침을 밝혔습니다. 서울 전체를 토지거래허가구역으로 묶은 것은 이번이 처음으로, 갭투자와 투기 거래를 원천 봉쇄하려는 강력한 의지를 보여줍니다.
